海丰律师：有房贷增值的情况下离婚如何分割
1、2004年，A男买了一套房子。当时价格18万元，A男首付8万元，银行贷款10万元，契税等其他费用1万元。海丰律师——杨晓鹏为您介绍以下问题：婚前，A男偿还本息5万元。2008年，A男与B女结婚，房价41万元，产权以A男名义登记。婚姻期间，双方共同偿还贷款10万元，其中本金7万元，利息3万元。2012年离婚时，该房屋现值为90万元。男女双方对解除婚姻关系无异议，但对房屋补偿金额有异议。
A男认为，婚前已与房地产公司签订购房合同，并向银行贷款。虽然婚后贷款本息共计10万元，但银行每月定期从工资卡中扣除，女方未参与贷款偿还，离婚时无权获得任何赔偿。B女认为双方没有约定实行分别财产制度，男方工资收入应属于夫妻共同财产。离婚时，按房产现值90万元减去男方购房价格18万元作为补偿基数，即乙女应获得40万元的补偿。
2、一审法院认为，男女结婚后还贷10万元。虽然男性每月用工资卡归还银行贷款，但双方没有约定实行分别财产制度，男性的工资收入应属于夫妻共同财产。
根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十条:“夫妻一方婚前签订房地产买卖合同，以个人财产支付首付并在银行贷款，婚后以夫妻共同财产偿还贷款，房地产以首付款支付方名义登记的，离婚时由双方协议处理。依照前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决房地产属于产权登记方，未归还的贷款为产权登记方的个人债务，双方婚后共同偿还贷款支付的款项及其相应的财产增值部分。离婚时，产权登记方应当按照婚姻法第三十九条第一款规定的原则对另一方进行赔偿。第一步是计算争议房地产的升值率，即争议房地产的当前价格除以（婚姻争议房地产的价格）＋共同还利息＋其他费用)＝90/（41＋3＋1）＝200％；第二步是计算非产权登记方的所得补偿，即共同还款部分乘以房地产升值率，金额的一半为应补偿金额。10乘以200％＝非产权登记一方所得补偿20万元，为10万元。一审法院判决诉讼财产归甲男所有，甲男应向乙女支付10万元赔偿。乙女不服上诉，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
3、《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》公布实施后，地方法院在审判实践中对第十条涉及的婚姻共同还贷增值部分的计算做法不同，计算结果也有很大差异。
对于一方婚前贷款购买房地产，婚后夫妻共同偿还贷款，离婚时如何计算共同偿还贷款的增值部分，一些法官提出了逐步计算的方法：第一步是计算房地产升值率，房地产升值率＝房地产价格除以房地产成本，这里的房地产成本等于购买时房地产价格＋共同还利息＋其他费用。在计算房地产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地将房地产价格除以婚姻价格直接得到升值率。“其他费用”是指交易所涉及的费用，属于必要的购房费用，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为费用的基础不是交易，而是房地产长期使用的费用；第二步是计算非产权登记方的所得补偿，即共同还款部分乘以房地产升值率，金额的一半为应补偿金额。在计算具体补偿金额时，应注意确定计算时间点。这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者属于一方的个人财产。
同时，还应考虑两种情况下的修正：一是离婚时贷款尚未偿还，只能将夫妻共同偿还的利息计入房地产成本，不能将20年或30年未偿还的利息纳入成本，否则非产权登记方既不享受后续可能产生的升值收入，但实际承担因计入所有利息而减少补偿金额的不公平结果；二是一方购买房地产一段时间后结婚。计算房地产升值率时，应以结婚时房地产价格为计算依据，不能以购买时房地产价格为依据，因为从购买房地产到婚前房地产的增值收入属于婚前一方的个人财产。
海丰律师认为，上述分步计算方法简单易懂，为审判实践中审理相关案件提供了可借鉴的方法。此外，需要指出的是，在离婚分割有争议的财产时，法官不仅要明确“双方婚后共同还贷支付的款项及其相应的财产增值部分”，还要根据婚姻法第三十九条的规定和财产的具体情况，按照照照顾子女和妇女权益的原则作出公平判决。
也就是说，计算出来的补偿金额并不是绝对的，法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权，目的只有一个，即相对公平合理地解决纠纷，平衡和保护离婚当事人的利益。在审判实践中，有时会遇到房价下跌的情况。例如，在购买房地产时，在一个相对较高的点。婚后，夫妻共同偿还贷款几年后，离婚时房地产的现值较原购买时有所下降。面对房地产没有增值甚至负增长，海丰律师认为产权登记方至少应给予对方一半的本息补偿。
原因有二：一是一方婚前签订了房地产销售合同，购买地理位置、楼层、方向是买方自己的选择，另一方婚后只参与贷款偿还，买方自然应承担房价下跌的风险；二是离婚财产属于产权登记方，如果只用于生活而不是投资，房价暂时下跌不会造成实质性损失。
4、最高人民法院第一人民法院在适用婚姻法司法解释（三）第十条时，涉及夫妻共同偿还贷款及其相应增值部分的金额等于夫妻共同偿还贷款部分乘以房地产升值率。所谓的房地产升值率是将房地产价格除以房地产成本，包括购买时的房地产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用（如契税、印花税、营业税、评估费等）。
